이번 포스트에서는 주택 임대 사업자(이하 주임사) 분들이 필수로 가입해야 할 "전세 보증 보험" 가입 시 반려될 수 있는 문제와 그 해결 방법에 대해서 말씀드려 보고자 합니다.
단, 해결 방안이라고 해도 모든 문제를 다 해결할 수 있는 것은 아니니, 너무 큰 기대는 하지 말아 주시고요....
저는 경기도에 작은 오피스텔이 2채 있는데, 이것이 아주 애물단지입니다ㅠ.
2018년에 투자해서 벌써 7년이 넘은 것인데, 정부 시책에 발맞춰서 처음 매수할 때 부터 주택 임대 사업자 신청을 했었는데, 정부가 정말 말도 안 되게 주택 임대 사업자, 즉 주임사 정책을 "소급" 적용시키고 있어서 그렇습니다ㅜ.
그중에 하나가 전세 사기와 전세입자를 보호한다는 명목으로 "전세 보증 보험" 가입을 필수로 바꿨는데, 이 정책이 나오기 전에 이미 주임사를 신청한 사람들에게는 이 정책을 적용시켜서는 안되는데, 그런 사람들조차 강제로 소급 적용시키고 있으니...ㅠ
이렇게 소급 적용시키게 되면, 투자자들이 앞으로 정부 말을 불신하게 되기 때문에 부작용이 커질 수 있기 때문입니다.
예를 들어 먼 미래에 오피스텔이 부족해지는 사태가 발생할 경우, 오피스텔 투자를 촉진시키기 위해 지금부터 오피스텔 투자자들에게는 향후 다주택자 양도세를 중과하지 않겠다라고 아무리 정부가 얘기해 봐야 그 말을 믿지 않고 투자하지 않게 됩니다.
그럼, 누가 가장 피해를 보게 되냐면, 바로 오피스텔 실수요자들이 됩니다.
오피스텔이 부족해지니 당연히 수요-공급의 법칙에 따라 공급이 급감하게 될 테니까요.
아... 각설하고, 주임사는 전세 보증 보험 가입이 의무 사항입니다. 2020년 8월 18 이전에 주임사를 신청했다 하더라도 2021년 8월 18일 이후로는 무조건 전세 보증 보험 가입이 필수가 됐으니 유의하시기 바랍니다.
이 전세 보증 보험 면제 대상자는,
1) 전세 보증금이 각 시도 별 최우선 변제금 이하일 경우 (+ 임차인 동의서 필요)
--> 어차피 경매 넘어가도 세입자에게 이 최우선 변제금은 보호해 주기 때문임
2) 근저당 설정액 + 임차 보증금이 주택 가격의 60% 이하일 경우
--> 그런데 이런 경우가 많을까요...? ㅠ
저는 비용이 추가로 들어가게 되어 불만이 있긴 했지만, 어쨌거나 작년까지는 보증 보험에 잘 가입했었습니다.
그런데, 올해 4월에 같은 조건으로 재계약하면서 보증 보험을 신청했는데도 불구하고 반려 당해 버렸죠.
계약 기간이 얼마 남지 않아서 정말 당황스러웠는데.... 알고 보니 정부가 보증 보험 가입 기준을 공시 가격의 150% --> 140%로 하향한 대다가, 오피스텔의 공시 가격 자체가 작년 대비 올해 소폭 하락한 이중 타격을 연달아 두드려 맞았기 때문이었습니다ㅜ.
그래서 올해 4월에는 반려당한 보증 보험 가입을 어떻게 해결해야할지 정말 멘붕이었습니다. 눈앞이 정말이지 캄캄해지더라고요.
그래도 다들 짐작하시겠지만, 보증금을 기존 8,820만 원 --> 8,000만 원으로 낮추고 그 비율만큼 월세를 올려서 겨우 문제를 해결할 수 있었습니다. (전월세금 변경 역시 연간 5% 인상 범위 내에서 해야 하며, 전월세금 변경 계산기가 하기 렌트홈 홈페이지에 있으니 참고하시기 바랍니다. 잘못 변경하면 나중에 패널티를 물게 될 수도 있거든요)
그나마 저는 오피스텔이 소액이어서 큰 문제 없이 대응했습니다만, 오피스텔이 아니라 큰 아파트였다면 어떻게 됐을지 참 암울하네요.
예를 들어 8.8억짜리인 서울 역세권 신축 아파트 35평 전세였다면 저한테 당장 8천만 원이라는 돈이 있어야 하는데, 과연 1~2주 만에 8천만 원 구하기가 쉬웠을까요?
물론 평소에 마이너스 통장을 안 쓰셨던 분이라면, 마통으로 어떻게 해결하실 수 있었겠지만, 저처럼 평소에 마통을 쓰는 분이시라면 8천만 원이라는 목돈을 1~2주 만에 구하기란 쉽지 않을 가능성이 더 높아 보입니다ㅠ.
이렇게 징벌적인 정책을, "소급"해서 시행하는 정부의 시책을, 저는 앞으로는 더 이상 믿고 투자하지는 못할 것 같아요ㅠ.
이러면 아까 말씀드린 대로 그 피해는 부메랑처럼 고스란히 애꿎은 임차인에게 가게 되어 있습니다.
그걸 사람들이 잘 인지하지 못하더라고요ㅠ.
아무튼... 여러 가지로 봤을 때 지금 오피스텔 투자 경기가 정말 냉골인 것 같습니다. 이것을 경제학적 사이클로 보자면, 오피스텔 공급이 대폭 축소되어 3~4년 뒤에는 오히려 오피스텔 가격이 폭등할지도 모르겠어요.
하지만, 저는 앞으로는 정부 정책을 믿고 투자하지는 못할 것 같네요ㅠ.
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