목차
1) 주택 임대 사업자 주요 의무사항 및 과태료 소개
2) 임대차 변경 계약 신고 위반 시 과태료 경감 방안 소개
3) 변경 계약 신고 위반 시 과태료를 아예 안 낼 수 있는 방안 소개
이번 포스트에서는, 주택임대사업자의 의무사항 및 임대인들이 이 의무사항 중에서 가장 쉽게 실수하는 부분을 어겼을 경우에 대한 해결 방안에 대해서 말씀드려 보도록 하겠습니다.
먼저 주택임대사업자 의무 사항들은 하기 캡처 본과 같습니다. (정말 많기도 하죠ㅠ. 그리고 과태료도 엄청납니다)
그런데, 이 중에서 가장 많이 실수하시는 것이 아래 붉은 박스로 표시한 "임대차 계약 신고 의무" 사항입니다.
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| 출처 : https://www.renthome.go.kr/webportal/cont/dutyMttrGdncView.open |
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| 출처 : https://www.renthome.go.kr/webportal/cont/dutyMttrGdncView.open |
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| 출처 : https://www.renthome.go.kr/webportal/cont/dutyMttrGdncView.open |
즉, 임대차 계약하거나 갱신 하신 후 90일 이내에 하기 "렌트홈" 홈페이지에 직접 신고하셔야 합니다.
그런데, 정말 조심하셔야 할 것이, "묵시적 갱신" 역시 신고 대상입니다ㅠ.
그러니까 묵시적 갱신이라 계약서도 안 쓴 상태가 많기 때문에 깜빡하고 넘어가는 순간, 과태료가 500만 원입니다.
웃기게도, 주택임대사업자의 표준이라고 할 수 있는 렌트홈의 공지 사항이 매우 부실합니다.
여기서는 신고 기간도 표시되지 않았고 (90일이란 적색 글자는 제가 추가한 것입니다) 과태료 역시 1,000만 원으로 표시되어 있거든요.
그러나, 제가 경기도 A 시청에 문의한 결과로는 500만 원이었으며, 인터넷 부동산 카페에서 확인한 것도 500만 원이었습니다.
그나마 실제 과태료가 더 낮아서 참았는데.... 여하튼 렌트홈 공지 사항이 저렇게 부실하다니...원ㅜ
위에 보신 것처럼 주택임대사업자의 과태료가 정말 무시무시한데요, 대부분의 항목들이 어쨌든 시간과 돈이 들어가긴 하지만 -이것도 죄다 소급 적용하는 거라 정말 복장이 터지긴 하죠...ㅜ- 찬찬히 챙기면 되긴 해서 이걸 어기실 분들은 별로 없을 거라 생각됩니다.
하지만, 제가 맨 앞에 빨간색 테두리 칠한, "계약 후 90일 내 신고" 항목은, 까딱 방심하는 순간 90일이 지나 버리면... 그대로 과태료 부과됩니다ㅠ.
그리고, 가장 조심해야 할 것이 바로 "묵시적 갱신" 이고요. (묵시적 갱신도 신고해야 하기 때문임)
경기도 A 시청 담당자와 통화를 해 봤는데, 공무원들인지라 자기들도 힘이 없다고 합니다.
네, 일선 공무원분들 사정 저는 충분히 이해될 것 같아요. 실무 공무원분들이 무슨 힘이 있나요? 위에서 시키는 대로 해야 할 뿐인 것을요.
어쨌든, 담당 공무원분들은, 90일 넘어가서 신고되면 얄짤없이 과태료 500만 원 때릴 수밖에 없다고 하네요ㅠ.
단, 몇 가지 방법을 쓰면 이 과태료를 300만 원 할인하여 200만 원까지 오는 만들 수 있다고 합니다.
그 방법은 바로,
1) 주임사 진행 중 첫 과태료이면서,
2) 고의성 없이 단순 오류임을 호소하여 50% 탕감 받아 500 --> 250만 원으로 줄이고,
3) 여기서 다시 과태료를 정해진 기한 내에 납부하면 20% 추가 할인해 줘서 200만원까지 낮출 수 있다고 합니다.
다만, 이것은 지자체마다 대응이 다를 수 있으니, 꼭 물건지 관할 지자체 담당자에게(시청, 구청) 문의하셔서 확인하시기 바랍니다. (다만, A 시청, B 시청 모두 저렇게 얘기했으니, 대부분의 지자체에서 가능할 것 같으니 안된다 그러더라도 잘 호소해 보시기 바랍니다)
그런데, 저는 200 만 원도 정말 좀 억울하고 아까워서 어떻게 방법이 없겠냐고 담당 공무원분께 여쭤보니, 그분이 제게 몇 가지를 물어보시더니, 정말 큰 팁을 주셨습니다. (그 분의 목소리가 정말 천사의 목소리처럼 들렸다니까요ㅎㅎ)
그것은 바로
렌트홈과 지방 자치 단체에서는 변경 계약 신고 자체를 2년 단위로만 점검하기 때문에, 직전 변경 계약 신고를 1년 전에 했었다면, 계약 변경 신고를 굳이 할 필요 없다
저는 다행히 오피스텔 주택임대사업자였고, 미약하지만 처음 계약 조건이 너무 낮아서 매년 5%를 올리기 위해 계약을 1년 단위로 해 오고 있었거든요.
즉, 1년 전에 변경 계약을 신고할 경우, 이 계약이 2년간 유효한 것으로 인정하기 때문에 지금 (정확히는 91일 전에) 계약한 건은 굳이 올해 신고 안 해도 된다는 것이었습니다.
과태료를 생각한다면, 오히려 신고하지 말라는 것이죠.
즉, 렌트홈에 신고하면 자기들은 90일 여부를 따질 수밖에 없고, 91일부터는 200 만 원 과태료 부과를 (최고 500 만 원) 피할 수 없다는 것입니다.
그러나 최종 신고한지 2년이 지나지 않았을 경우, 만약 신고하지 않으면 아무런 문제가 없다는 것이죠.
물론 내년에 신고할 때는 작년에 신고한 금액에서 5%까지만 인상이 가능하기 때문에, 결국 올해 한 계약을 인상 없이 그대로 유지할 수밖에 없긴 합니다.
하지만, 월세 인상금 5%와 과태료 200만원을 비교할 수는 없겠죠ㅎ.
아... 그리고, 죄송합니다만 아래 2가지 경우에는 제 팁이 해당 사항이 없습니다ㅠ.
1) 렌트홈에서 직전 변경 계약 신고 시기가 1년 전이 아니라 2년 전인 경우
2) 매년 월세 증액 가능한 5%가 과태료 200 만 원보다 큰 경우 (월세가 4,000 만 원 가까이 되어야 하는데, 이런 경우는 거의 없겠죠...?ㅎ)
어쨌든, 1년 단위로 계약하신 분들은 상기처럼 구제받으실 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
단, 이것은 경기도 A시 가이드일 뿐이고, 사실 제가 녹음을 딴 것도 아니어서 법적 구속력은 없으니, 반드시 해당 물건지 지자체(시청, 구청) 담당 공무원분께 꼭 재확인을 하시기 바랍니다.
ps.
제 팁으로 200 만 원 절약하실 수 있는 분들이 계셨으면 좋겠네요...
아... 아니다... 처음부터 과태료 200 만 원 내실 분들이 아예 안 계셨으면 좋겠습니다...ㅎ
참고로 저는 앞으로 주임사는 절대 안할 겁니다...ㅠ
처음에는 온갖 혜택을 다 주면서 하라고 꼬시더니, 막상 신청하니까 온갖 세금과 비용과 잡무는 다 "소급" 적용시켜서 하라고 하니 이게 자본주의 국가의 시책인지 정말 의심스럽더라고요ㅠ.
예를 들어, 처음에 주택임대사업자에 등록할 때는 아무말 없다가, 시간이 지난 뒤 갑자기
1) 주택임대사업자를 등기부 등본에 기재하는 것을 의무화시키고,
2) 강제로 임차 보증금 반환 보험을 임대인 비용으로 가입시키는 것은 법률의 "소급" 적용입니다.
제가 4년 전에 주택임대사업자를 신청했을 때는 이런 규제는 전혀 없었거든요.
자유 자본주의에서 이렇게 "소급" 적용을 시키면, 경제 활동을 할 수 없는데, 참... 정부가 정말 이해가 안 갑니다...ㅠ
참고로, 규제의 소급 적용이 얼마나 무섭고 말이 안되냐하면, 예를 들어 집을 샀는데, 갑자기 지난 1년간 재산세를 100배 높여 부과하는 것과 동일합니다. 그것도 앞으로 1년이 아니라 지난 1년간을 말이죠.
이러면 제대로된 경제 활동을 전혀 할 수 없게 됩니다ㅠ.
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