임대 사업자, 특히 부동산 임대 사업자는 금리와, 그리고 대출과 동업 관계인 것 같습니다.
동업 관계라 하면, 굉장히 중요한 관계를 넘어서서 항상 모니터링하고 체크해야 하는 불가분의 관계라는 얘기인 것이죠.
왜 그런고 하니, 부동산 임대업은 자기 자본 100% 로만 하기에는 수익이 떨어지고, 다른 투자 자산에 비해 대출이 쉽고 대출 금리 역시 낮은 편이기 때문입니다.
즉, 대출이 저렴하게 잘 나오기 때문에 대부분의 임대 사업 투자자들은 당연히 대출을 받고, 이 대출 금리보다 +2~3% 정도 높은 임대 수입을 낼 수 있는 임대 물건에 투자하기 마련이기 때문이죠.
한번 예를 들어 보겠습니다.
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| 대출 금리에 따른 임대업 순이익률 변화 추이 |
10억 짜리 상가가 있는데 월 임차료가 450만원이라고 해 보겠습니다.
보통 이러면 부동산 중개업소에서는 450만원x12개월/(10억-1억) = 5,400 만원 / 9억 = 6% 수익률로 굉장히 호들갑 떨면서 홍보할 텐데 실제로는 그렇지 않습니다.
왜냐면, 10억 말고도 취득세 4.6%, 부동산 중개 수수료 0.9%가 추가로 들어가기 때문에 실제로는 6%가 아니라 5.7% 밖에 안되죠. (이것 말고도 등기 수수료 등등 부대 비용이 더 있기는 합니다만...)
사실 이런 수익률을 말해주는 곳은 상당히 보수적인 부동산입니다.
좀 더 적극적으로 홍보하는 곳은, 대출 금리 4.6%로 LTV (Loan To Value) 70% 까지 대출받으면 세전 수익률이 무려 8.5% 나 된다고 말하는 곳도 있죠. (상기 테이블에서 K 은행 대출 칼럼)
사실 이 말이 틀린 말은 아닙니다.
다만 주의해야 한다는 것뿐이고, 오히려 제가 오늘 말하고 싶은 내용을 반영하고 있습니다.
즉, 똑같은 상가를 매수했는데 H 은행에서 금리 5.3%로 대출받으면 대출 포함한 순 이익률이 고작 5.7% → 6.6%로 0.9%만 증가합니다.
그런데 금리가 4.6%로 매우 낮은 K 은행 대출을 받으면 세전 수익률이 5.7% → 8.5%로 무려 2.8% 나 뛰게 되죠.
이렇기 때문에 "대출"이 상가 투자에 있어서 좋은 상가를 고르는 것만큼이나 대출 은행을 고르는 것이 중요하다는 것입니다.^^
아, 참고로 상기 H 은행과 K 은행은 모두 실제 상황입니다. 제가 보유한 상가가 있는데, 대출받은 지 3년이 지났기에 조기 상환 수수료는 없어진 상태였고, 대출 연장은 해야 할 상황이었습니다.
그래서 제가 H 은행에게 대출 금리가 5.3%는 너무 높은 것 같으니, 0.1~0.2% 라도 다운해서 연장 계약 할 수 없냐고 물었으나 일언지하에 거절당했습니다ㅠ.
최근 금리가 주춤하다가 다시 살짝 오르는 추세이기도 하고, 상가는 아파트와 달라서 금리 자체가 높다며 거절하더라고요ㅠ.
사실 대출도 일종의 "쇼핑" 이기 때문에 은행간, 특히 같은 은행이라도 "지점"에 따라 지점장 전결 우대 금리나 특판 금리가 다를 수 있기 때문에 발품을 많이 팔아야 합니다.
그래서 시중 4대 은행은 물론이고 S은행 같은 외국계나 M 금고, 농협까지 제가 싹 다 뒤져 봤는데... 5.3%면 훌륭한 금리니까 거기서 하시라는 얘기 밖에 못 들었죠...ㅠ
그래서 포기하고 재연장 하려던 찰나에, 신규 상가 분양하는 시행사로부터 소개받은 H 은행 대출 특판팀으로부터 정말 놀라운 제안을 받게 됩니다.
그것은, 상가 담보 대출임에도 불구하고 4.7% 금리가 가능하다는 얘기였죠. 다른 까다로운 조건도 없었고요.
현 5.3% 보다 무려 0.6%나 낮은 금리였기 때문에 저는 여기로 바로 갈아탔는데, ~1.5달 전에는 지금보다는 금리 하락 분위기여서 최종 계약 체결할 때는 0.1% 더 떨어진 4.61%에 대출을 받을 수 있었습니다.
조건은, 1년 변동 금리였으며 (보통은 3개월 혹은 6개월 변동인데, 이건 1년 변동이었고, 이것 때문에 금리가 좀 더 싸진 것 같아요) LTV 70% 까지 대출받을 수 있었던 아주 만족스러웠던 대환 대출이었습니다ㅎ.
다만, 한 가지 아쉬웠던 것은, LTV 70% 까지 받을 수 있었고, 기존 은행에서는 LTV 60% 까지만 받았었던 데다, 3년간 매월 원금 상환이 들어갔기에 대환 대출하면서 대출금 총액을 증액시킬 수 있을 줄 알았는데, 그건 불가능하더군요ㅠ.
자 이제 확실히 아셨죠? 상가 투자 시 좋은 대출 은행 찾는 일이 얼마나 중요한 지를요.
이렇게, 처음에 말씀드렸듯이 상가 임대업은 "금리"와도 동업하는 관계입니다.
무슨 말이냐 하면, 이렇게 투자했었다가 만약 1년 뒤에 금리가 4.6% → 6.0% 로 크게 올라간다면, 대출 금리가 본질 수익률 5.7% 보다 더 높아지게 돼서 크게 위험해집니다.
왜냐면, 아래 테이블에서 다시 보여드리듯이, 미래 대출 금리가 본질 수익률보다 높아질 경우, 대출을 포함한 세전 수익률은 본질 수익률보다 오히려 크게 낮아지기 때문입니다.
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| 대출 금리 변화에 따른 임대업 순이익률 변화 추이 |
이렇게 금리가 크게 오르면, 상가 임차료 역시 올려야 수지 타산이 맞는데, 아래와 같은 2가지 이유 때문에 올리기가 쉽지 않기 때문에 리스크가 커진다는 것이죠ㅜ.
1) 상가 임대차 보호법에 따라 환산 보증금 9억 미만의 상가는 연간 5% 이상 임차료를 증액시킬 수 없음. (서울 기준이며, 환산 보증금 = 월 임차료 x 100 + 임대 보증금)
2) 금리가 저렇게 급등하는 것이, 경기가 호황이어서 한국은행이 물가를 잡기 위해 선제 대응하는 것이라면 별문제 없는데 (임차료를 5%라도 증액시키면 피해가 최소화되므로), 상당수의 경우, 미국이 금리를 올려서 울며 겨자 먹기로 따라 올리거나, 아니면 IMF 때처럼 경제 위기가 와서 어쩔 수 없이 금리를 올리는 상황이라면, 상가 임차료는 오히려 떨어지기 때문임.
상가 투자에 이런 격언이 있습니다.
좋은 상가는 남편 월급보다 낫지만, 나쁜 상가는 자칫하면 상갓집 된다
이렇게 상가 투자는 사실 초보자에게 쉽지 않습니다. 상가 입자만 본다고 되는 것이 아니고, 대출과 금리 변동 상황도 굉장히 중요하기 때문이죠.
그러니, 힘들게 모은 종잣돈이나 퇴직금을 잘 알아보지도 못하고 신규 분양 상가에 절대로 올인하지 마시기 바랍니다.
부동산 중개사들이나 시행사에서는 신규 상가를 분양을 적극 권장하는 경우가 많죠.
그런데, 어이없게도 대부분 그 이유는, 바로 분양 수수료 때문입니다ㅠ.
즉, 기존 상가 중개는 자기들이 받는 수수료가 매수/매도인 각각 0.9% 가 최대인데, 양쪽에서 수수료 받기는, 즉 양타치긴 쉽지 않죠.
그런데, 분양하는 신규 상가는 시행사로부터 2~4% 씩 수수료를 받기 때문에 그 수입에서 비교가 되질 않습니다.
아... 상가 투자에 대해서는 할 말이 좀 많기 때문에, 일단 이번 포스트에서는 대출과 금리가 굉장히 중요하다는 사실만 먼저 말씀드리고 마무리 짓도록 하겠습니다.
참... 상기 H 은행 대출은 작년 초에 제가 받은 실제 상황인데 지금도 유효할지는 잘 모르겠으나, 혹시라도 저 조건의 대출이 필요하신 분들은 댓글 남겨 주시면 은행 담당자분 연락처를 알려 드리도록 하겠습니당.^^ (저는 상기 은행과는 이해관계가 전혀 없는데, 혹시라도 향후에 협찬받게 된다면 댓글로 공지하겠습니다ㅎ)
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