안녕하세요? 당신을 천천히, 그러나 확실히 부자로 만들어 드릴 당천부입니다.
이번엔 제가 상가에 투자한 경험담에 대해 포스팅해 보려 합니다.
상가 초보가 어떻게 나름 좋은 상가에 투자하게 됐었는지, 그 작은 성공 비결에 대해서 한 번 보시는 것도 상가와 같은 수익형 부동산에 관심 있으신 분들께는 도움이 될 것 같아서요.
2018년에 저는 김포시 풍무동에 있는 신규 분양 상가를 소개받게 됩니다.
지금이라면 신규 분양 상가는 일단 색안경을 끼고 봤겠지만 (보통은 나쁘단 얘기죠...네...ㅜ) 그땐 상가 초보여서 소개해 주신 분 말이 다 맞아 보이더라고요.
그러나 다행히 2018년이면 아직 부동산 거품이 끼기 시작한 초입이라 서울도 아닌 경기도의 상가는 분양 상가긴 하지만 나름 저렴했었고, 입지가 항아리 상권으로 좋았기 때문에 아직까지는 나름 성공적인 투자처로 보입니다.
장소가 어디냐면 바로 김포시 풍무동에 있는 골든 프라자II 라고 하는 8층짜리 통상가 건물입니다.
아래 지도에 보시는 것처럼, 상가 건물로부터 반경 500m 이내에 다른 상가는 바로 옆 상가 건물밖에 없는데 (그것도 골든 프라자2 규모의 70% 정도 되는 작은 상가라 상권의 시너지 효과는 날지언정 갈라 먹는 경쟁 구도는 아닙니다) 아파트는 엄청 많고, 또 상가 바로 아래에는 풍무 중학교와 유현 초등학교가 있는 전형적인 "항아리 상권" 입니다.
참고로 좌상단에 있는 분홍색 영역이 투썸 플레이스도 있고 나름 상가 건물들이긴 합니다만, 거기는 로드 뷰로 보시면 아시겠지만 2~3층 상가들이라 상가 규모가 크지 못해서 8층짜리 골든 프라자II 와 경쟁할 만한 상가가 전혀 아니라서요.
 |
| 상가 반경 500m 내 아파트와 학교가 몰려 있는 모습 |
이렇게 항아리 상권이라 함은 주변에 다른 경쟁 상가가 없고, 지하철 등의 대중교통이 불편해서 밖으로 소비가 나가기 어려운 상권을 말하죠.
다만, 아무리 교통이 불편해도 전자 제품, 백화점 쇼핑 등은 차를 타고 가서 소비하기 때문에 보통은 그 로컬 지역에서 필수 업종들이 독점적으로 영업할 수 있도록 주변에 경쟁 상권이 없으면 됩니다.
필수 업종이라 함은, 부동산, 편의점, 중국집 등의 식당, 빵집, 커피숍, 동네 슈퍼 및 특히 초등학교를 대상으로 하는 "학원" 입니다.
왜냐면 중고교 학원은 학원 셔틀버스가 운행하거나, 아니면 부모님들이 라이드를 해서 좀 먼 곳까지도 가지만, 초등학교 예체능 학원이나 보습 학원까지 셔틀이나 라이드를 하기는 학생들 나이도 어리고 여러모로 불편하기 때문이죠.
자, 그럼 상기 골든 프라자II 가 얼마나 골든 상권인지 주변 아파트 가구 수를 한번 분석해 보겠습니다.
 |
| 아파트 반경 670m 내 아파트 가구 수 |
네. 아파트 총 가구 수는 12,000 세대가 넘지만, 현실적으로 도보 10분 거리 내로 좁혀 봐도 1만 가구가 넘습니다.
그리고, 상기와 같이 네이버 지도로 500m 이내, 즉 도보 7분 30초 이내로 좁혀도 6,200 세대나 됩니다.
이런 상권을 아래 보시면 8층 규모의 골든 프라자II 상가와 바로 밑의 좀 더 작은 상가 2개가 나눠 먹고 있는 구조인 것이죠.
 |
| 통상가 건물 2개의 시너지 효과 |
이런 상가를 소개받았을 때 제가 처음 소개받은 호실은 아래 평면도에서 최우측에 있는 707 호였습니다.전용 면적이 26.5 평인데 제 기억이 맞는다면 분양가격이 2.5억 이었고요.
 |
| 골든 프라자 II 상가 평면도 |
그런데, 가격표를 보니, 위에 화살표로 표시된 707호는 전용 면적이 훨씬 더 큰 39.4 평인데도 불구하고 가격은 동일했습니다.
그래서 저는 매우 이상해서 소개해 주신 공인 중개사분께 물었죠. 708호는 왜 이렇게 평단가가 저렴한지 말이죠.
그랬더니 그분 말씀이 거기는 간판을 못다는 내측 상가라서 저렴하다고 하더군요.
그렇게 말씀하시면서 그런 내측 상가는 아무리 싸도 공실이 생길 수 있고, 결국은 임대료가 더 싸질 수밖에 없다며 정상적인 "외측 상가"를 권하셨죠.
위 평면도에서 703호~707호까지가 가로 방향 대로변에 노출된 상가고 701호~703호는 세로 방향 대로변에 노출된 상가인데 반해 708호는 구조상 대로변에 노출되지 못한 일명 "내측 상가" 였다는 얘기였죠.
그래서 저도 그때는 그런가 보다 했습니다만, 집에 와서 다시 생각해 보니까 아무래도 평단가가 더 싼 게 왠지 아쉽더라고요.
그래서 그 당시 강남에서 학원을 꽤나 오랫동안 운영했다가 성공적으로 Exit 한 고등학교 동창에게 이런 상황에 대해서 아래와 같이 물었죠.
저 : 야, 학원 하면서 외부에 간판을 못 달면 영업에 얼마나 지장이 될까? 임대료를 얼마나 깎아 줘야 할 것 같아?
친구 : 음... 학원은 간판 안달아도 되는데...??
저 : 응? 아무리 그래도 간판 다는 것이 노출도 잘되고 조금이라도 유리하지 않겠어?
친구 : 야, 어떤 미친 엄마가 학원 간판 보고 애를 보네냐? 다 동네 엄마들한테 체크하고 보내지. 대치동에 황소 같은 유명한 학원은 아예 간판 없는 곳도 많아.
저는 어떤 엄마가 간판 보고 학원 보내냐는 그 말 한마디에 마치 뒤통수를 망치로 얻어맞은 것 같았습니다.
저도 그 당시 초등학생 아들을 둔 학부형이었기 때문에 그 말 뜻을 바로 쉽게 이해할 수 있었기 때문이었죠.
그래서 저는 그 친구의 조언이 큰 힌트가 되어서 처음 추천받았던 707호가 아닌, 8호 라인 상가를 무려 2개나 투자하게 됩니다.
이들 상가는 비록 경기도 구석에 있는 로컬 상권이긴 하지만, 위에 설명드렸던 것과 같이 경쟁 상대가 없는 항아리 상권이라서 2019년 초에 상가가 준공되고 1~2년 후부터는 상가에 공실이 거의 없도록 성업하고 있는 상가입니다.
저 역시 당연히 2개 호실 모두 2019년부터 지금까지 6년 동안 공실 기간 없이 월 임차료가 따박따박 잘 들어오고 있으며, 코로나 기간 동안 좀 어려워서 임차료를 올리지 못했지만 그 뒤로는 꾸준히 매년 인상하여 지금은 아래와 같이 임차료도 꽤나 상승한 상태입니다.
 |
| 상가 임차료 현황 |
뭐야... 6년이나 지났고, 물가는 훨씬 더 올랐는데 임차료 상승률은 꼴랑 25%..?? 이거 성공한 투자 맞아? 하실 분들도 계실 것 같네요ㅎㅎ
하지만 중간에 코로나가 있었기에 임차료를 올리지 못해서 그런 것이고, 저 상가가 내측 상가라서 저는 상당히 싸게 구입했었기 때문에 아래와 같이 투자비에 따른 월세 수익률은 순수 수익률로 봐도 8%에 육박하고, 은행 대출을 낀 상태에서는 무려 11%를 넘나들어서 전 제 효자 투자 종목이라고 보고 있습니다ㅎ.
 |
| 상가 수익률 |
임차료가 전용 면적 당 4만원이 채 안 된다는 얘기인데, 요새 이렇게 저렴한 곳 찾기도 어렵다고 생각되기 때문에 이 상권에서는 향후 임차료가 더 오를 수 있는 여지가 매우 높다고 보이고 있죠.
이런 곳들은 강남 상권 같은 곳과는 성격이 확연히 달라 보이기 때문에 투자 포인트 역시 다를 것으로 예상됩니다.
그런 곳들은 상권이 계속 발전함에 따라 한 10년 동안 월 임차료가 높게는 2배도 뛸 수 있다고 봅니다.
하지만, 그런 상가는 그만큼 가격이 굉장히 비싸게 거래되죠.
그런 곳들은 순수 수익률 5% 이상 짜리들은 눈을 씻고 찾아봐도 찾기 어려울 정도이며, 3~4년 전과 같이 초저금리일 때는 3% 짜리들도 수두룩했었던 것으로 기억합니다.
자, 그럼 정리해 보겠습니다.좋은 상가 고르는 방법은 단 3가지라고 볼 수 있겠는데, 그것은 바로,"입지", "가격", 그리고 "임차료"라고 봅니다.
1) 상기 골든 프라자II 같은 경우에는 주변에 경쟁 상가가 없는 독점적인 항아리 상권
2) 분양 상가임에도 불구하고 분양가가 나름 저렴했으며, 특히 내측 상가라서 같은 외측 상가에 비해 30% 이상 저렴하게 투자할 수 있었음
3) 보통은 내측 상가 같은 곳은 투자하지 않는 것이 상례이나, 입지 상 학원 상가의 특성에서는 큰 문제가 되지 않았던 것이 투자 키 포인트였음. (그래도 10% 정도는 매매가와 임차료가 낮은 것이 정상인데, 저 같은 경우에는 30% 이상 싸게 투자했으므로 20% 먼저 먹고 시작한 점이 성공 포인트 중에 하나)
음... 이번 포스트가 도움이 되셨는지 모르겠네요.
그럼 다음에는 제 상가1호인 마곡 상가에 대해서 한 번 포스팅해 보겠습니다.특히나 마곡 상가는 현재 공실 상태라 어찌 보면 성공하지 못한 사례라고 볼 수도 있겠는데요, 타산지석이라고 다른 사람의 실패담에서도 배울 점이 있을 수 있으니 기회 될 때 포스팅해 보도록 하겠습니다ㅎ.
댓글 쓰기